Die Blase

Niveau der Preise für Eigentumswohnungen (grün = Bundesdurchschitt)Quelle: DIW
Niveau der Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m²
(grün = Bundesdurchschitt)
Quelle: DIW

“Deutsche Wohnimmobilien gelten als sicheres und trotzdem lukratives Investment”, schreibt die Berliner Zeitung in einem Artikel zu den steigenden Immobilienpreisen im Jahr 2012. Na herzlichen Glückwunsch.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren — zumindest in Berlin — regelrecht explodiert. Anders kann man es nicht sagen. Was hier derzeit (zum Beispiel in einem Neubau direkt gegenüber unserer Wohnung) für Quadratmeterpreise bezahlt werden sollen… da zieht’s einem glatt die schicken Bonzensneaker aus!

Ich stellte mir immer mal wieder die Frage nach einer Immobilienblase. Gerade hier in Berlin, wo die Preise im Rahmen von bis zu 8-9% pro Jahr steigen. Nun ist es bei uns so, dass wir das Ganze ja nicht als Kapitalanlage sehen, die Rendite erwirtschaften muss: Wir gucken einfach, dass wir nicht mehr bezahlen, als wir uns leisten können.

Aber was ist, wenn wir im Jahr 2015 einziehen und die Wohnung ist nur noch die Hälfte wert?

(Update: Ich bin natürlich weder Immobilienspezialist noch Volkswirt, sodass ich in dieser Frage keine fachliche Einschätzung abgeben kann. Ich glaube auch, dass wir einen ganz fairen Preis zahlen. Dennoch mache ich mir natürlich so meine Gedanken.)

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln — arbeitgebernah — kommt in seinem Immobilien-Monitor vom September 2012 zwar grundsätzlich zu dem Schluss, dass es keine Blase gäbe, merkt jedoch zu Berlin an:

Eigentumswohnungen sind seit 2003 über 30 Prozent teurer geworden. Dagegen blieben die Preise für Eigenheime konstant. Zu erwarten gewesen wäre daher eigentlich ein Ausgleich, da sich – rein theoretisch – die Nachfrage hin zu den Eigenheimen hätte verschieben müssen. Dass es dazu nicht gekommen ist, könnte ein weiteres Indiz dafür sein, dass der Berliner Markt für Eigentumswohnungen etwas überhitzt ist. Nichtsdestotrotz: Berlin ist eine attraktive Stadt mit insgesamt guten Perspektiven, von daher dürften die Preise bei einer Korrektur des Marktes auch nur geringfügig fallen.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) — arbeitnehmernah — schreibt sogar:

In Berlin lagen [die Preise für Eigentumswohnungen] bis Ende 2010 ungefähr auf dem Durchschnittsniveau, seitdem sind sie aber stark gestiegen. Seit Januar 2007, dem Beginn unseres Betrachtungszeitraums, sind die Wohnungspreise in Berlin um insgesamt 73 Prozent gestiegen, das entspricht knapp zehn Prozent jährlich.

Und Dr. Konstantin Kholodilin, Wissenschaftlicher Mitarbeiter in der Abteilung Makroökonomie, erklärt:

Manche Leute betrachten das als ein Zeichen einer Spekulativentwicklung, weil sich in diesem Fall die Kaufpreise von den Mieten abkoppeln und sehr viel stärker als die Mieten steigen. Ich gehe aber nicht davon aus, dass man hier schon jetzt von einer Immobilienpreisblase sprechen kann. Wenn es aber so weitergeht, dann ist nicht auszuschließen, dass der Markt überhitzt und es zu einer Preisblase kommt.

Beide Institute gehen für 2013 von ähnlichen Steigerungsraten aus (dann wiederum muss man sich natürlich fragen, ob man dazu eher einem Wirtschaftswissenschaftler oder einem Jahrmarkthändler mit Kristallkugel vertraut — wenn beide nicht gar identisch sind).

Man wird es sehen. Wir persönlich haben jetzt jedenfalls erst einmal relativ konservativ gerechnet und sind ganz guter Dinge, die Raten langfristig zahlen zu können. Alles andere kann uns ja erst einmal egal sein, wenn wir unsere Wohnung nicht wieder verkaufen wollen.

 


 

Weitere Links:

In “Wohnung in bester Krisenlage” schreibt die Zeit über die verstärkte Flucht in- und ausländischer Kapitalanleger in Berliner Immobilien:

Ein Unternehmerehepaar aus München geduldet sich vor einer der Wohnungstüren. Die beiden interessieren sich für eine Anderthalbzimmerwohnung. Die typische »Fluchtkapitalwohnung«, wie McRae das nennt: nicht zu groß, renoviert, gute Lage, Preissteigerung garantiert. Etwa 140.000 Euro soll sie kosten. Vor zwei Jahren hätte er höchstens 100.000 Euro für eine solche Wohnung verlangen können. Dem Unternehmerpaar ist das egal.

Dieselbe Zeitung beschäftigt sich unter dem Titel “Her mit der Hütte!” unter anderem damit, dass in Berlin derzeit Wohnungen zu horrenden Preisen verkauft werden, die vor einigen Jahren noch überhaupt niemand gekauft hätte und schlussfolgert:

Irgendwann nährt der Boom den Boom, und den Experten fallen immer neue Argumente ein, warum das alles ganz normal ist, obwohl die Preise schon lange nichts mehr mit der Realität zu tun haben. Noch im Juli 2005 – die US-Hauspreise hatten sich bereits innerhalb von nur fünf Jahren verdoppelt – stritt der damalige Notenbankchef Alan Greenspan ab, dass es sich um eine Blase handle. Bald darauf begann die große Krise.

Nachher wissen es alle besser, aber zunächst einmal merkt niemand etwas – auch das gehört zur Logik der Spekulation.

Der Bundesbankvorstand Andreas Dombret warnt in der Süddeutschen Zeitung:

In einzelnen Regionen seien Preisübertreibungen nicht ausgeschlossen. “Das ist beunruhigend”, sagte Dombret und nannte in diesem Zusammenhang den Berliner Immobilienmarkt.

Seine Experten von der Bundesbank sehen in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2012 (PDF)  zwar “Indiz[ien] für mögliche Preisübertreibungen”, sind aber dennoch ganz guter Dinge:

Insgesamt erscheint bisher das Rückschlagspotenzial der deutschen Immobilienpreise gemessen am langfristigen Durchschnitt als beherrschbar. Allerdings können angesichts eines starken Nachfrageüberhangs Preisübertreibungen in einzelnen regionalen Teilmärkten nicht ausgeschlossen werden.

Update: Einen ausführlichen Blick auf die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes sowohl bei Miet- als auch bei Eigentumswohnungen ermöglicht der Wohnmarkt-Report 2013 der GSW. Danach stiegen die Angebotsmieten (berlinweit) im Jahr 2012 um 13,8%, die Preise für Eigentumswohnungen um 19,9%. Dennoch spricht man nicht von einer Blase.

(Das Deckblatt der Studie ziert übrigens ein Foto des Palais am Friedrichshain — ein Projekt, das ebenso wie die Komponistengärten von Alexander Pithis, Mitarbeiter bei Stephan Höhne Architekten, verantwortet wurde. Zufälle gibt’s.)

Hinweis: Dieser Artikel wurde gegenüber einer früheren Version geringfügig geändert.

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