Der Bauträger

 

Die beiden Geschäftsführer: Marcus Becker von Kondor Wessels  und Stephan Hüssen (von links) Photos: Pressematerial Kondor Wessels, FOM Real Estate
Die beiden Geschäftsführer: Marcus Becker von Kondor Wessels und Stephan Hüssen (von links)
Photos: Pressematerial Kondor Wessels, FOM Real Estate

Bevor wir ernsthaft mit dem Verkäufer in Vertragsverhandlungen gingen, wollte ich mich natürlich erstmal darüber informieren, mit wem wir es zu tun haben.

Hinweis 20.06.2013: Vor kurzem gab es Änderungen in der Eigentümerstruktur des Bauträgers. Michael Weise ist nun nicht mehr Geschäftsführer des persönlich haftenden Gesellschafters der Projektgesellschaft. Stattdessen ist der Geschäftsführer der Kondor Wessels Bouw Berlin GmbH Marcus Becker neben Stephan Hüssen in die Geschäftsführung eingetreten. Dieser Artikel wurde umfangreich aktualisiert, um die Entwicklungen widerzuspiegeln.

Zunächst einmal möchte ich festhalten, dass ich weder Anwalt noch Wirtschaftsprüfer bin. Die hier vorgestellten Informationen habe ich nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, ich kann jedoch für die Richtigkeit nicht garantieren.

 

Die Projektgesellschaft

Das Projekt Komponistengärten wird von der QBD Komponistengärten GmbH & Co. KG (Handelsregister-Auszug) durchgeführt. Das ist, wie so häufig bei Bauträgern, eine Projektgesellschaft, hier in Form einer Kommanditgesellschaft. Hier ist natürlich Vorsicht geboten, denn im Falle einer Insolvenz steht nur der persönlich haftende Gesellschafter mit seinem Kapital für die Bedienung der Gläubiger gerade.

Ein Blick ins Handelsregister offenbarte, dass dieser Gesellschafter die QBD Beteiligungs GmbH, Berlin (Handelsregister-Auszug) mit einem Stammkapital von 25.000 Euro ist.

Das heißt, die Gesellschaften sind im Falle einer Insolvenz im Prinzip nur bis zu einer Höhe von 25.000 abgesichert. Das muss jetzt nicht schlimm sein, ist aber natürlich ein Risikofaktor.

 

Der Komplementär der Projektgesellschaft QBD Komponistengärten GmbH & Co. KG

Der Komplementär hat die Geschäftsführung der KG inne und haftet mit seinem gesamten Vermögen für diese.

Hier handelt es sich — wie schon oben beschrieben — um die QBD Beteiligungs GmbH, Berlin mit einem Stammkapital von 25.000 Euro. Sie besteht seit dem 27.04.2012.

Geschäftsführer: Marcus Becker und Stephan Hüssen

Marcus Becker: Der erste Geschäftsführer der Gesellschaft ist gleichzeitig Geschäftsführer der Kondor Wessels Bouw Berlin GmbH. Dieses Bauunternehmen gehört zur Berliner Kondor Wessels Holding GmbH.

An dieser Holding hält der niederländische Unternehmer Dik Wessels (Vermögen: etwa 2 Milliarden Euro) mittelbar über seine Investmentgesellschaft Reggeborgh Bestuur B.V. die Mehrheit (Anteilseigner Kondor Wessels Holding GmbH [TIF], Eigner Romij B.V. [PDF])

Der studierte Bauingenieur Marcus Becker ist seit 1990 beim Konzern, seit 1999 Geschäftsführer — bzw. war vorher bei der F.C. Trapp Baugesellschaft Leipzig sowie Berlin, die von Kondor Wessels gekauft und in Kondor Wessels Bouw Berlin umfirmiert wurde.

Herr Becker handelt laut Gesellschaftervertrag (PDF) im Auftrag der Kondor Wessels Invest GmbH.

Es ist also davon auszugehen, dass Kondor Wessels als Unternehmen quasi die Kontrolle über den Bauträger übernommen hat — die QBD Beteiligungs GmbH hat ihren Geschäftssitz denn auch in den Kronprinzendamm 15 verlegt, wo Kondor Wessels residiert.

Das ist durchaus Strategie des Unternehmes, wie der (neueste öffentliche) Geschäftsbericht 2011 der Konzernmutter Kondor Wessels Holding GmbH zeigt:

Durch die Reduzierung von externen Projekten wollen wir die Risiken, die aus konfliktgesteuerten Auftraggebern und / oder externen Projektsteuerern resultieren, vermeiden. Auch die Abhängigkeit vom Markt, wo in schlechten Zeiten Wettbewerber anderer Baufirmen weit unter Erstellungskosten anbieten, wird durch die Realisierung von eigenen Projekten minimiert.

[…]

Auch im Bauträgerbereich verfügen wir über eine hohe Kompetenz.

Unser wichtigstes Unterscheidungsmerkmal gegenüber unseren Mitbewerbern ist und bleibt das Zusammenspiel zwischen der Projektentwicklung und der Bauausführung. Die Vorteile sehen wir in der Risikominimierung während der Bauausführung und in der Sicherung des Cash Flows während der Projektphase.

 

Stephan Hüssen: Der zweite Geschäftsführer der Gesellschaft ist ab dem 01.01.2013 Vorstand der Real² Immobilen AG. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft umfasst laut Eigenaussage “die Entwicklung und Vermarktung attraktiver Wohn- und Gewerbeimmobilien, vornehmlich an den Standorten Köln, Bonn und Düsseldorf”, wobei hier sowohl Vermarktung als auch die Projektentwicklung und Bauträgertätigkeit von verschiedenen Tochtergesellschaften übernommen werden.

Das Unternehmen hat auch einen geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt (den Realwertfonds Rheinland), der allerdings von der Stiftung Warentest mit dem Urteil “mangelhaft” bewertet wurde.

Hüssen übernahm den Vorstandsvorsitz, nachdem die Gesellschaft seit 2005 von Thomas Löhr geführt worden war. Dieser hatte es nicht geschafft, mit dem Unternehmen nachhaltig schwarze Zahlen zu schreiben.

Update 28.11.2013: Stephan Hüssen wird zum Jahresende 2013 aus der Geschäftsführung der Real² Immobilen AG ausscheiden, um sich “wieder ausschließlich seinen zahlreichen unternehmerischen und beratenden Aktivitäten [zu]  widmen”.

Davor war Stephan Hüssen von 2006 bis 2011 Geschäftsführender Gesellschafter der FOM Real Estate GmbH, Heidelberg — einem Projektentwickler, der sich vor allem auf Gewerbeimmobilien spezialisiert hat (z.B. den Firmensitz von IBM Deutschland oder des Süddeutschen Verlags). Hier war er unter anderem für die Winsgärten (ein umstrittenes Projekt) sowie Flora Pankow zuständig.

Kurz vor seinem Ausscheiden als Geschäftsführer bei FOM gründete er gemeinsam mit Quirin Graf Adelmann von Adelmannsfelden die Bergen Immobilienentwicklungs GmbH. Als Vertreter dieser Gesellschaft ist er Geschäftsführer.

Herr Adelmann hat als Prokurist der Gesellschaft weitgehende Befugnisse. Ebenso der kaufmännische Direktor der Kondor Wessels Holding GmbH sowie Geschäftsführer der Kondor Wessels Invest GmbH René Richter, der wie Adelmann am 12.04.2013 zum Prokuristen bestellt wurde (PDF).

 

Die Kommanditisten der Projektgesellschaft QBD Komponistengärten GmbH & Co. KG

Die Projektgesellschaft verfügt (mit Stand vom 20.06.2013) über vier Kommanditisten:

Kondor Wessels Invest GmbH: Eine 100%-ige Tochter der Kondor Wessels Holding GmbH und Schirmgesellschaft für “Projektgesellschaften ohne Personal, die ausschließlich für gezielte Entwicklungen gebildet wurden bzw. um Grundstücke zur weiteren Entwicklung zu übernehmen” (Geschäftsbericht 2011). Um eine solche handelt es sich ja auch bei der QBD Komponistengärten GmbH & Co. KG.

Die Gesellschaft ist seit dem 12.04.2013 Kommanditistin und hält mit 9.680 Euro den größten Kommanditanteil.

Der Geschäftsführer der Kondor Wessels Invest GmbH — René Richter — ist auch Prokurist der Projektgesellschaft mit umfangreichen Vollmachten.

Bergen Immobilienentwicklung GmbH: Eine in Frankfurt/Main ansässige Beteiligungsgesellschaft, die seit dem 29.07.2011 existiert. Die Gesellschaft ist mit einer Einlage von 5.500 Euro beteiligt. Geschäftsführer sind Quirin Graf Adelmann von Adelmannsfelden, Berlin (*27.05.1975) und der bereits bekannte Stephan Hüssen, Frankfurt am Main (*15.07.1957). Quirin Adelmann ist offenbar nicht nur ein ehemaliger Union-II-Spieler mit Hund, sondern darüber hinaus als Geschäftsführer der I.Q. Projektmanagement GmbH in der Vermittlung von Immobilien tätig. Ihm gehört auch die Domain komponistengaerten.de

Herr Adelmann nimmt meiner Kenntnis nach als Vertreter des Bauträgers an den notariellen Beurkundungen des Kaufvertrags teil.

D.E.Q.U. Investment GmbH, Berlin: Existiert seit dem 09.03.2012, ebenfalls eine vermögensbildende Beteiligungsgesellschaft (Grundkapital: 25.000 Euro), hat ebenso Einlagen in Höhe von 5.500 Euro geleistet. Auch hier ist Quirin Graf Adelmann von Adelmannsfelden wieder mit von der Partie; außerdem noch Derek Sheeler (*22.02.1971)

Michael Weise: Herr Weise hat 1.320 Euro in der Gesellschaft hinterlegt.

Weise war bis Frühjahr 2013 einer der Geschäftsführer der QBD Beteiligungs GmbH, schied dann aber mit dem Einstieg von Kondor Wessels als Geschäftsführer der Firma aus.

Mit seinem Ausscheiden reduzierte er am 12.04.2013 seinen persönlichen Anteil von 10.000 Euro auf o.g. Betrag, indem er die Differenz von 8.680 Euro an die Kondor Wessels Invest GmbH übertrug.

Über die Quarteq Management & Services GmbH, die lange persönlich haftender Gesellschafter der QBD Komponistengärten GmbH & Co. KG war und deren Geschäftsführer Weise ist, hatte er weitere Kommanditanteile in Höhe von 1.000 Euro, die ebensfalls an die Kondor Wessels Invest GmbH gingen.

Michael Weise ist Geschäftsführer verschiedener Firmen (Stand: 31.12.2012, diese Liste ist nicht vollständig):

Alle Gesellschaften haben dieselbe Berliner Adresse.

Hierbei ist es interessant, dass auch die QBD Komponistengärten einstmals eine BWD Objektgesellschaft (VI.) war. Es gibt logischerweise noch die Gesellschaften I.-IV.

Beispielsweise hat die BWD Objektgesellschaft I. in den Jahren 2006/2007 das Projekt Choriner Höfe geplant (Link zu den Architekten).  Im Jahr 2007 wurde das gesamte Projekt an die Diamona & Harnisch Berlin Development GmbH & Co. Choriner Straße KG veräußert, die eine umfangreiche Umplanung und dann die Realisierung veranlassten.

Auch dieses Projekt war umstritten:

Dieselbe Objektgesellschaft plante eine Wohnanlage an der Spree in Köpenick mit 8 Häusern. Auch dieses Grundstück wurde wieder veräußert, und wird derzeit von einer Firma names Best Homes mit einem sehr ähnlichen Konzept unter dem Namen Hirschgartenufer vermarktet.

Die BWD Objektgesellschaft Berlin III. plante ein Objekt an der Dahme. Dieses wird derzeit unter dem Titel “Mein Wendenschloss” vermarktet. Die BWD Verwaltungsgesellschaft ist  im Oktober 2012 als Gesellschafterin der neugegründeten Nachfolger-Projektgesellschaft Wendenschloßstraße 334 GmbH & Co. KG ausgeschieden, sodass Herr Weise nach meinen Erkenntnissen derzeit nur mittelbar als Kommanditist am Projekt beteiligt ist. Darüber hinaus ist im Verkaufsprospekt die W&B als Hausverwaltung aufgeführt.

Die BWD Objektgesellschaft Ingolstadt IV. vermarktet derzeit unter dem Namen “Living Wettstetten” ein Projekt in der Nähe von Ingolstadt.

In einem Artikel des Tagesspiegels kann man etwas mehr Hintergrund zur Person Michael Weise erfahren.

 

Fazit

Zunächst einmal ist festzustellen, dass die vorhandene Gesellschafterstruktur keinen besonderen Schutz bei Insolvenz bietet. Anders als bei Personengesellschaften beträgt die Haftung bei Kapitalgesellschaften nur die Höhe des in der Gesellschaft vorhandenen Kapitals. Dieses ist bei den vorliegenden Gesellschaften nur in Mindesthöhe vorhanden.

Dieses Konstrukt ist — wenn auch verbraucherunfreundlich — bei Bauträgerprojekten äußerst üblich.

Der Käuferschutz spielt deswegen bei den Vertragsverhandlungen eine große Rolle. Positiv hervorzuheben ist, dass es bereits eine Bank gibt, die das Finanzierungsvolumen für das gesamte Bauprojekt bereitstellt, auch wenn es die HSH Nordbank ist.

Ähnlich ist es mit Haftungsfragen. An wen wendet man sich zum Beispiel im Gewährleistungsfall, wenn die Projektgesellschaft nach Fertigstellung des Projekts abgewickelt wird?

Grundsätzlich ist zu sagen, dass die handelnden Personen und Unternehmen schon lange im Immobiliengeschäft tätig sind und bereits Projekte in ähnlicher Größe realisiert haben.

Eine abschließende Bewertung muss natürlich jeder aufgrund der ihr oder ihm vorliegenden Informationen für sich selbst vornehmen.

Hinweis: In einer früheren Fassung dieses Artikels befand sich eine falsche Aussage zur Geschäftsführung der QUARTEQ Management & Service GmbH. Dies habe ich korrigiert. Zudem wurde dieser Artikel gegenüber der Ursprungsversion erweitert und präzisiert und an die neuen Gesellschafterverhältnisse angepasst.

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Hinweis: Bei dieser Website handelt es sich um ein privates Blog. Wenn Sie nähere Informationen zum Bauprojekt "Komponistengärten" in Berlin Weißensee suchen, besuchen Sie bitte die offizielle Website der Komponistengärten oder wenden Sie sich an die Verkäufer der Strategis AG.